评估公司改制-千百万资产评估-评估

今天讲一下企业拆迁谈判中“四不”和“四看”，我在《企业拆迁维权攻略》中谈到过“四不”，分别是不搬家、不签字、不报价、不抵抗。这就是企业如遇拆迁应该采取的四种态度。 　　一、不搬家　　大家都很清楚，一旦遇到拆迁，拆迁方就会非常急促的希望企业停止经营。企业即使不签字先搬出来也可以，目的何在？目的主要是先把企业的经营断掉。如果企业搬走空出土地并且在其他地方恢复生产后，在补偿谈判中企业就处于弱势地位。企业给拆迁方制造出来的不配合态度已经不复存在了，对拆迁方进行下一步的谈判是非常有利的。 　　二、不签字　　有企业主问到：“哪些文件该签字，哪些不该签字？”实践中又没有维权律师在现场指导的时候，我希望要慎重去签字，甚至是不要去签字。 　　拆迁方送来一份评估报告，你签了字，上面可能写着一句话“签字即为对评估报告结果认可”。比如有些企业主在签订补偿协议的时候都不知道签的是补偿协议。企业主说：“上面明明写着草签两个字，我以为是草签了个协议而已，后面还要实际谈呢，没想到是正规的拆迁补偿协议。”由于被拆迁人不能区分哪些文件该签，哪些不该签，所以我们在实践维权会指导被拆迁人不签字，不要乱签字。 　　三、不报价　　企业拆迁的补偿价格都具有一定的弹性的，可以进行协商。可能一开始你要求的价格并不是很高，那么拆迁方就想快速套取你的心理底线，询问到底想要多少钱。而现在很多企业主都是脱口而出要***，改制评估费，其实这是对被拆迁人不利的。作为拆迁律师我历来主张在企业拆迁补偿谈判中报价要有事实、有根据的去报价，一旦报出价格就不能轻易变化，随便的降低或者跳高都不成。你一旦报了高额补偿，又没有事实根据，拆迁方的工作人员在向上级汇报的时候，往往就会把你作为钉子户，甚至是把你作为了主要***的对象。因为你的“狮子大张口”，有些压力本身不想施加也施加给你了。 　　四、不抵抗　　有很多企业主感觉自己在当地有实力，有一定的社会背景，就经常进行一些无畏的抵抗行为。这种抵抗行为往往给对方落下口舌，落下把柄。抓住这些口舌和把柄，有可能就会对被拆迁人产生致命一击。本身是一个财产的纠纷问题，很有可能转化为人身安全的问题。 　　“四看”分别是看法律、看补偿、看形势、看手段。 　　一、看法律　　看企业的来源是否取得了土地证和房产证，租赁企业是否有合法的租赁期限和租赁主体，是否从事租赁期中排除的经营行为或违反法律规定的一些经营行为。 　　对方进行征收拆迁或者wei章建筑拆迁时是不是走了正规的法律程序？是否有征收决定的公告？是否进行了社会稳定的风险评估？是否进行了拆迁补偿资金的落实？是否进行了规划和国土等相应的法律要求？还要看法律程序，如果进行拆wei章，应该给予被拆迁人陈述申辩的权利。是否提起了复议或su讼的相关的法律程序？复议和su讼期间是否遵循了《行政强制法》所要求的复议和su讼期间不允许强制执行的法律规定？拆迁方应该遵守这些法律规定。 　　第二，看补偿　　在“四不”中讲到了补偿会有一个递进的浮动，评估公司改制，拆迁补偿要有一定的科学依据、事实根据或者法律的支撑。比如土地补偿叫土地区位价补偿，要参考了周边的市场成交价值，同种类、同性质的土地。明明是商业土地就不能给予工业土地的补偿，两种土地性质补偿价格相差好几十倍。再比如停产停业损失，对于一个纳税额度很高的企业或***企业，不能按照普通的企业去补偿。 　　三、看形势　　我们要看整个的拆迁片区，已经签协议的有多少户？当中采取强制措施的多不多，被强拆的房屋多不多？拆迁方都运用了哪些手段在做事情？被拆迁人当中运用法律手段在维权的、起诉的多不多，要看整个形势宏观的变化。在拆迁双方之间进行博弈的过程中，拆迁方在运用哪些手段在做，会对你产生哪些制约？而你又有哪些短板，企业改制评估报告，需要在哪些方面排除风险？ 　　四、看手段　　拆迁方在整个过程中运用了哪些手段？这些手段是否是法律允许的。水、电、路是不是断了？企业经营是不是受到了影响？拆迁方是不是利用消防、环保、wei章建筑等来给被拆迁人施加压力？要看这些手段的综合运用。

　基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来***的价值，在实践当中应用不是很广泛。 　　在实践当中我们常见的是充值成本法和市场比较法的评估方法，但是，评估，我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高，并且是高附加值、劳动密集型以及技术***行业，本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。 　　例如，北京大兴区某企业，生产机器人配件行业。整个行业的***技术只有意大利某企业可以与其媲美，大兴某企业的生产流程和生产工艺，以及技术***都是非常丰富的；大部分的产品都是外销日本与德国。这种企业进行评估停产停业损失的时候必须按照收益法来进行评估。因为今年可能融资、负债，明年有可能大额收入。如果计算它某个周期的停产停业损失的时候必须按照收益法。 　　提醒各位企业，与评估单位、征收单位进行实际谈判时，对于运用哪种评估方法进行价值价格的确定需要多方面探讨。即便是一个评估公司都受征收单位委托，由于评估的方法选择不同，评估出的企业价值也是天壤之别。

停产停业损失应该满足哪些补偿呢？　　（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。　　（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。　　（3）财务成本，向yin行dai款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。　　这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在guo营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。

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