公房拆迁律师免费咨询

公房拆迁律师法律咨询担心补偿款被村干部***，你需要知道这些

拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。cn《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。在京坤律师接受的咨询当中，也不乏见被农民咨询补偿款的组成、分配以及有关村干部***补偿款的事情。作为被农民，对于农村的补偿款的以下几个问题必须要知道！

一、补偿款到底都有哪些？

根据《土地管理法》第四十七条、《物权法》第四十二条的规定，土地征收补偿的内容分为以下四个部分：

（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收***年平均年产值的六至十倍。

   （二）安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

（三）地上附着物和青苗补偿费。被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

（四）被农民的社会保障费用。

二、补偿费如何分配？

《土地管理法实施条例》规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

对于安置补助费，必须专款***，不得挪作他用，分三种情况：

*，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由其管理和使用；

第二，由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；

第三，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。这里，被农民应清楚安置的形式，是村集体安置还是其他单位，还是不做统一安置。

三、村委会截留补偿费比例多高算？

我国各省***针对本省土地补偿费的分配比例作了明确的规定，一般来说，村委会可以留取土地补偿费的10%-30%之间，用作村集体经济组织的继续发展，比如修建村里公共设施、村学校、村道路等等。公房拆迁律师讲了这么多企业要面临的问题，从侧面更加彰显了对于企业合理补偿的必要性。例如《河北省关于实行区片价的通知》规定，土地补偿费20%归集体经济组织，80%归被的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。福建省规定，土地补偿费支付给农村集体经济组织，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被农民。山西省规定，土地补偿费80％分配给被农户。

参照上述各省规定，如果村委会留取补偿款比例超过30%，就属于法截留补偿款的行为。

四、村委会截留过高比例补偿款怎么办？

《物权法》规定，土地补偿等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。所以对于企业拆迁涉及较大补偿数额时，应当早日咨询***的拆迁律师，尽量做好的准备。村民员会和村务监督机构应当将补偿费使用及分配方案等建立村务档案。我国《村民委会组织法》也规定，补偿费使用及分配方案应当建立相应的村务档案，应当保证真实完整，并妥善保管。

因此，如果被农民认为村委会截留补偿费的比例过高，可以申请村务公开，看关于土地补偿等费用的使用、分配的村民会议是否合法进行，比如是否有村民或者代表签字，表决程序是怎样的等等。《规定》共六章四十一条，除*章总则以外，几章分则分别从向社会公开、向特定对象公开、网上公开办事、监督和保障几个方面对公机关执行为的公开进行了规定。如果确实发现村民侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人***撤销该决定，也可以通过其他合法途径向上级有关部门反映，以纠正村委会截留补偿款的行为，保障自身的合法权益不受侵害拆迁补偿法律咨询。

公房拆迁律师公房拆迁律师

【案件背景】

2016年9月1日正午，2名身穿制服人员在非工作时间、未开、未由法官带领下强行到李女士家中张贴腾地公告。如果对一些问题上拿不准注意，建议咨询***律师，避免购房中的一些风险。李家人觉得还在走法律程序当中，且裁定还没有下达，对于上门帖公告存在分歧，当即要求不能张贴公告，并且要求报警处理，进而与发生了冲突，造成李女士的丈夫廖先生突发不适并在医院去世。李家准备将运回家中时，却惨遭抢走……廖先生作为参加过越南老兵，在之后却惨遭这样的待遇。恐怕不仅仅是悲剧，而是令人不寒而栗的剧了。当下事件被澎湃新闻等媒体报道，被广大的公众所知。而这场被人人感叹不幸的主角正是臧云律师的当事人，那事情的前因后果到底是怎样的呢？北京拆迁律师事务所  

上世纪90年代，李女士等人购买了现地址为开福区大塘基社区的地块。因此，今天京坤律师搜集了大量资料，来和大家聊一聊——关停决定的形式和依据。原望城县***向购买人发放了个人建房用地许可证。后开福区***根据湖南省***（2012）政国土字***915号《湖南省农用地转用、土地征收审批单》征收李女士房屋在内的社区地块。但李女士发现该批文中的征收范围并不包括大塘基社区，并于2015年向开福区提起诉讼，请求撤销开福区国土局作出的《限期腾地决定书》，2016年5月驳回李女士的诉讼请求，李女士在上诉的同时通过邻居的一次诉讼得知了自己房屋所在的地块早于2004年被扣上了集体土地的帽子，为弄清该地块的土地性质，更为自己的房屋讨说法，李女士找到了北京京坤律师事务所的臧云律师，并委托臧律师为其维权。北京拆迁律师

【维权过程】

通过前期的调查，臧律师发现长沙市手中的个人建房用地许可证显示房屋所在土地的性质为国有土地，为拨开迷雾还李女士一个安心，也还这片土地遍地清新，臧律师帮助李女士向湖南省提起了行政复议，请求撤销09X号集体证。想要提高警队伍执水平，内部自我检查还不够，还需要来自外界的监督，而外界的监督则需要行政机关主动公开***信息接受监督才行。随后李女士以行政复议结果还没有出来为由，要求长沙市中级中止关于《限期腾地决定书》的诉讼，但未被采纳。

湖南省在受理复议申请之后，长沙市在书面答复中称其颁发集体证的行为证据确凿充分，适用依据正确，程序合法，因2004年9月某社区居民会向长沙市国土资源局开福区分局提交集体土地所有权登记申请书和权属来源证明等材料，开福区国土分局在受理申请并对土地进行了地籍调查之后，于当月作出集体土地所有权面积认定通知书，长沙市随后审核批准颁发了09X号集体证。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定。按照长沙市的说法，其具体行政行为自然是一点问题没有。

但是臧律师提出，其作出的09X号集体证完全违反法定程序，长沙市并没有遵循《土地登记办法》第二十三条和第二十四条的规定作出公告并确认登记结果无异议或异议不成立，便直接为某社区居民会颁发了09X号集体证并确认相关土地为该居委会集体所有。企业拆迁也一样，拆迁既给企业造成不利困境，也能给企业带来新的发展机遇。且在09X号集体证作出之前，所涉部分土地的性质登记为国有土地，在相关国有土地使用证、建房用地许可证尚未失效的情况下，长沙市便根据某社区居民会的申请将土地登记为集体所有，这就导致在同一块土地上同时存在两种性质不同的土地使用证。

然而在一切还未尘埃落定之前，就发生了文首的事件。但按照通常情况来说，安置房都是可以买卖的，和一般的商品住宅没有什么区别，但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证，并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。廖先生在张贴《腾房通知》的时候倒下，还未见正义铺满便永远的闭上了双眼。之后李女士一家陷入了久久不能平的悲痛，直到臧律师带来的好消息这才让他们稍感安慰。原来是湖南省采纳了臧律师的观点，认为长沙市颁发附09X号集体证违反法定程序，且认定事实不清，证据不足，并根据《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，于9月8日作出决定：

撤销被申请人作出的《集体土地所有权证》（长集有[2004]第09X号）。

【律师说法】

根据目前的土地管理制度，集体土地转变为国有土地是很正常的事情，就像对分子依法减刑一样。而国有土地变为集体土地，是很不正常的，就像对分子特赦一样。

而将集体土地登记给一个居委会，更是极其费解的。可以说不过简单几个字，但完全突显了被征收人与征收方的对立与深深地矛盾。根据《土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”可知，集体土地的权利代表，或者是村委会，或者是村集体组织，或者是村小组等等，不可能是居委会或者其他非农村组织。

那李女士所在的居委会是个怎样的定位呢？根据百一十一条规定，城市和农村按居民居住地区设立的居民会或者村民是基层群众性自治组织。笔者认为，《规定》的出台对公机关执信息的公开有着重大意义，也是公法治水平的提升的进一步保障。于是，结论出来了：居委会是城市里的组织。但在本案中居然做了农村集体土地的权利代表！这恐怕已经不是张冠李戴，而是阴阳同路了。北京拆迁律师事务所

京坤承办辽宁土地协议纠纷案件捷报再传

案号索引：（2018）辽02民终6812号

办案律师团队：李吏民律师、裴爱英律师

京坤当事人：徐先生

近日，京坤律师收到辽宁某案件发回重审的裁定，原来是李吏民律师和裴爱英律师代理的确认合同效力案件在一审驳回的情况下，经上诉后发回重审了，使案件进入新一轮的审判程序

案情简介：

这个曲折的案件源于一份1999年的土地使用权协议书。

1999年2月，经某市中院执行调解，某房地产有限公司与某展览中心签订了和解协议，将某块房地产开发用地抵顶执行款220万。通常安置房补偿，很少有一人补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。几天后，徐先生与上述两个公司签订协议，约定调解书中的内容归徐先生所有，以冲抵某展览中心未交付给徐先生的别墅楼。随后，徐先生一直占用该土地，但却未能取得批准并办理土地使用权转让手续。

为证明土地使用权的合法性，徐先生找到了北京京坤律师事务所来代理案件。公机关是人民的卫士，其执能力和水平关系着人民的人身和财产安全。李吏民律师和裴爱英律师在分析案件情况后，决定从1999年的那份协议效力入手。若能证明协议有效，那么土地的转让、占有和使用都顺理成章的具有合法性。但是一审以向某市国土资源局和某市房屋局核实土地性质国有划拨土地为由，驳回了徐先生的诉讼请求。

没错，按照一审的理由，划拨土地使用权未经有权审批不得任意转让，本案土地未经批准就协议转让应属无效。而且一定要谨记，只要被拆迁人没有对相关影响权利义务的文书提起程序，那这些文件对被拆迁人就是生效的，作出该文件的部门随时都可以执行。但是在二审过程中，李吏民律师和裴爱英律师提出，涉案土地属于房地产开发用地性质且在1999年时已经某市中院认定。若一审认定属划拨用地，应调取相应证据并经庭审质证，但一审并未调取相应证据。

结果：

   ***终，二审撤销了一审并裁定发回一审重审。同时，二审指出，涉案土地性质对案件的审判结果有重要意义，一审重审时应进一步就涉案土地性质进行审查，进而确认协议书的效力。至此，二审的裁定为协议效力的确认又增加了一份可能。

附：辽宁省某人院民事裁定书