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广州拆旧建新后未报建的宅基地房能起诉确认使用权吗？

张静律师解答：看在什么案件中起诉确认使用权，如是离婚、继承等案件中，确认使用权的可能行比较大。如是在房屋买卖合同案件中，一般不处理，以违建为由驳回起诉。具体请当面咨询律师。如下面这个案件，是离婚后财产纠纷案件，因房屋被拆旧建新过，未报建，故确认房屋使用权归妻子和女儿。

书节选：

本院认为，本案系离婚后财产纠纷，争议焦点是刘妻与徐夫签署的《离婚协议书》的效力以及案涉房屋的权属主体。刘妻与徐夫于×年×月×日结婚，2003年12月2日，双方签署《离婚协议书》，协议约定广州市黄埔区某房屋归刘妻与徐女儿所有。该离婚协议是刘妻与徐夫就婚姻关系、子女抚养、财产分割等事项达成的一致意见，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。刘妻起诉请求确认其与徐夫签署的《离婚协议书》有效，该诉请具有事实和法律依据，依法应予以支持。协议离婚之后，刘妻与徐女儿在案涉房屋中居住，行使对该房屋的管理、使用权利。2017年6月6日，违约条款有效吗咨询，案涉房屋被评定为“一般损坏房”，报告建议对房屋损坏部位进行维修处理。刘妻经向所在社区及经济合作社申房屋进行产权登记，但是其二人享有对该房屋的使用权利。刘妻另诉请要求徐夫协助办理案涉房屋的产权登记手续，因案涉房屋系宅基地房屋，确权事项应由行政机关审核，故本院对刘妻的该诉请难以支持。

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广州约定只买房不买宅基地，协议就有效了吗？

张静律师解答：仍然无效，根据房地一体主义，房与地是不可能分开的，所以无论怎样约定，都是规避法律强制性规定，是无效的。如下面这个案件，就认定协议无效。

书节选：

   认为，根据《典》百五十三条的规定：“违反法律、行规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”说明农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。李买家非广州市花都区某村的村民，故其无权享有该村宅基地使用权，也不能通过买卖行为变相取得宅基地使用权。本案中，李买家与李卖家之间签订的房屋转让协议书虽然系关于涉案房屋的买卖，但是在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织成员的权益，是法律法规明确禁止的，因此李买家与李卖家签订的房屋转让协议书应属无效协议。

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广州父亲名下的宅基地房已经拆除重建了，还能要求继承房屋吗？

  张静律师解答：不能了，房屋已经灭失不能要求继承房屋了，如果有证据证明到了自己的财产权益，仅可要求赔偿损失。

书节选：

本案中戊xx号宅基地上原来属于曾某1和邓某夫妻共同财产的房屋已经被其儿子邓某1、邓某2分别出资拆除并重建房屋，现上述两宅基地上的房屋已经不是曾某1和邓某原来所建房屋，戊xx号宅基地上邓某2加盖的两层楼房也非曾某1和邓某的夫妻共同财产，故上述房屋不属于邓某的遗产，对曾某1要求对该戊xx号宅基地上现有的房屋50％所有权进行分割的诉求，不予支持。因戊xx号宅基地上原属于曾某1和邓某夫妻共同财产的房屋被邓某1、邓某2拆除所带来的损失，邓某1、邓某2应当给予曾某1补偿，该部分损失和补偿，由双方当事人另行协商解决，望双方当事人珍惜血缘亲情、维护家庭和睦、敬老爱幼、维护文明家庭道德风尚，遵守法律，、兄弟之间互谅互让。如协商不成，可另行。

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